“부동산 정책 실패가 문재인 정권의 ‘무덤’이 될 것”이라고 말했다. 

제주지사가 7월 27일에 한국경제신문과의 인터뷰에서 한 말이다.

“내 집을 원하는 수요를 충족시키지 못하는 한 집값은 결코 잡을 수 없다”는 말을 더한다. “한국에서 내 집 마련은 노후 준비 이상의 의미를 지닌다”며 “그런데도 정부는 자가(自家) 수요는 틀어막고 ‘유럽처럼 공공임대주택을 대량으로 공급하자’는 주장만 되풀이하고 있다”고 비판했다.

원희룡 지사의 말에는 “수요가 있는 곳에 공급을”이라는 방향으로 문 정부의 부동산정책의 일대 방향 수정이 없다면 문 정부의 부동산정책으로 말미암아 정권 자체의 존립 기반이 흔들리고 말 것이라는 전망이다. 정책 방향을 근본적으로 수정할 수 있는 가라는 점이다.

문재인 정부, 폭등 정책

정부의 부동산 정책은 세금폭탄, 공급억제, 대출억제라는 세 가지를 기본으로서 집권 3년 동안 22번의 부동산 대책을 쏟아냈다. 그 결과 문재인 정부(2017년 5월-2020년 5월)까지 3년간 서울아파트 가격은 55%가 급등하였다. 노무현 5년(94% 급등), 이명박 5년(13% 하락), 박근혜 4년(27% 급등) 순서로 최악의 성적표를 그리게 되었다. 그동안의 경험은 주택공급을 촉진하기 위핸 규제 완화가 왕성할 때 부동산 시장이 안정되었음을 보여준다.

이번주 안에 파격적인 공급 확대방안을 내놓을 것이라 공언하고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 부동산 대책의 피해자를 중심으로 전개되는 항의 시위나 조세저항 운동은 쉽게 가라앉을 것으로 보이지 않는다.

역대 정부 가운데서도 주택공급에서 가장 적극적인 정책을 선택하였던 정부가 이명박 정부이고 그 결과 재임 기간 동안 13% 정도 주택가격이 떨어지는 결과를 낳게 되었다.

취임 첫해인 2008년 9월 ‘보금자리주택’을 건설하겠다고 발표하고, 서울 강남권 그린벨트를 풀어 내곡동과 세곡동에 시세의 절반 수준인 아파트를 2012년까지 총 32만 가구를 공급하겠다는 계획이었다. 당초 목표만큼 완공하지는 못했지만 2012년 첫 입주를 시작해 강남 집값 안정에 기여했다는 평가를 받는다. 또한 서울 도심 재개발 사업도 적극 추진했다. 서울시장 재임 시절 시작한 뉴타운 사업을 본격화해 은평과 길음, 왕십리, 아현 뉴타운 등에 대규모 아파트 단지를 완공했다. 이 때문에 2010년 3만3825가구였던 서울 입주물량은 2014년 5만1452가구까지 늘어났다.

MB표 공급 확대 정책은 시장에 공급을 지속적으로 늘릴 것이란 사인을 주었고 이것이 가격 안정에 도움을 주었다. 이명박 정부는 집값 안정을 바탕으로 규제를 완화했다. 뿐만 아니라 이명박 정부는 2008년 서울 강남 3구를 제외하고 투기지역을 해제했다. 양도세를 한시적으로 감면해주고 분양권 전매제한도 풀어줬다. 2010년엔 대출 규제를 풀었다.

현재의 부동산 가격 폭등에는 풍부한 유동성 공급이 어느 정도 역할을 하고 있는 것이 사실이다. 한국은행이 발표한 '5월 중 통화 및 유동성' 통계를 보면 현금과 요구불예금, MMF(머니마켓펀드) 등 곧바로 현금화할 수 있는 광의 통화량(M2)은 3053조9000억원이나 된다. 한 달 새 35조원 이상 증가했다. 통계가 작성된 1986년 이후 증가 폭이 가장 컸다. 이 자금은 언제든 부동산과 주식 등 자산 시장으로 흘러갈 수 있다. 과잉으로 공급되고 최저금리가 지속되고 있기 때문에 그만큼 실물자산에 대한 수요 증가가 가격 폭등의 중요한 부분을 차지하고 있는 것이 사실이다.

그럼에도 불구하고 가장 중요한 것은 “정부가 의지를 갖고 공급을 촉진하고, 부동산 거래를 활성화 시키겠다”는 사인을 시장에 지속적으로 제공하고, 이를 위해 노력하는 것만큼 중요한 것은 없다. 35년간 주택개발사업자로 활동해 온 김승배 한국부동산개발협회 회장은 문제의 본질을 정확하게 지적한다.

"집값 폭등은 사람들이 원하는 아파트 숫자보다 공급이 적어 생기는 것이다. 수요만큼 공급 안 되면 가격이 올라가는 게 시장 원리다.""수요란 원하는 지역에 원하는 품질을 말하는 것이다. 서울 강남에 살고 싶은 사람이 많다면 그곳에 아파트를 많이 지으면 가격은 안 올라간다. 아파트를 살 때는 '가격이 안 떨어지고 올라갈 것'이라는 계산에서 사지, 집값이 떨어질 것으로 예상되면 전세를 택하지 무리하게 집을 사려 하지 않는다.“

 ”우리가 잘못했다“, ”우리가 실패했다“는 처절한 반성 위에 정책의 물꼬를 틀지 않으면 계속해서 실패의 수렁에 빠질 것으로 보인다. 빼앗긴 사람들의 원성을 이겨낼 정권은 없다.

공병호(gonjebo@gmail.com)

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