정부가 31일 도심 공공주택 복합개발 사업의 서울 1차 선도사업 후보지 21곳을 공개하면서 토지 등 소유자의 수익률이 일반 사업보다 30% 가까이 높아진다고 제시하며 참여를 독려했다.
국토교통부는 이날 후보지를 발표하면서 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다.
앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고, 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 준다고 공언했다.
어떻게 30%포인트나 높은 수익률이 나오는 것일까.
우선 국토부는 후보지에서 1~2단계의 용도지역 상향(종상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다.
현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다.
도심 공공주택 복합개발 사업은 국토계획법 법정상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해 준다. 이렇게 되면 역세권 준주거지역의 경우 용적률이 700%까지 올라갈 수 있다.
증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶였다.
용적률 등 도시규제는 완화되면서 기부채납 비율은 제한되니 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854호에서 1천195호로 1.4배 증가한다고 국토부는 설명했다.
주택 수가 늘어나면 조합원 부담이 줄어든다.
이와 같은 일반분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준 낮아질 것으로 분석됐다.
기존 민간 재개발 사업의 평균 조합원 분양가는 시세 대비 75.1%다.
토지주 수익률은 '시세차익(시세-분양가)/종전자산가액'의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발 사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 것이다.
즉, 정부가 공언한 30%포인트 추가 수익률이 이들 21개 단지에서 구현될 수 있다는 설명이다.
다만, 그럼에도 불구하고 공급되는 주택의 20~30%는 공공자가주택과 공공임대로 공급해야 한다.
사업이 3기 신도시 땅 투기 사건으로 신뢰에 큰 흠집이 생긴 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도하는 방식이기도 하다.
윤종석 기자 banana@yna.co.kr<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>
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